Bagaimana saya menggunakan real estat untuk membiayai pendidikan perguruan tinggi putri saya yang baru lahir

Dua minggu lalu, saya dan istri menyambut kelahiran Rosie — anak pertama kami. Minggu lalu saya membiayai seluruh pendidikan kuliahnya tanpa mengeluarkan satu dolar pun dari uang saya sendiri. Bagaimana? Melalui investasi properti tunggal.

Terkait: 6 manfaat investasi real estate bagi pengusaha cerdas

Rencana teoretisnya sederhana, namun belum tentu mudah:

1. Belilah sebidang properti.
2. Biarkan penyewa saya melunasi hipoteknya selama 18 tahun ke depan.
3. Jual atau pembiayaan kembali properti setelah lunas.
4. Gunakan hasilnya untuk membiayai pendidikan perguruan tinggi putri saya – atau masa depan apa pun yang dia inginkan.

Dalam kasus saya, saya membeli empat unit properti di daerah saya. Tetap saja, nilainya seharusnya sekitar $160.000 di pasar saat ini; dan dengan asumsi kenaikan inflasi rata-rata sekitar 3 persen, saya memperkirakan properti itu bernilai sekitar $275.000 dalam 18 tahun. Jumlah tersebut seharusnya lebih dari cukup untuk membiayai empat tahun pendidikan Rosie di perguruan tinggi – atau jika dia memilih untuk tidak melanjutkan ke perguruan tinggi (yang dengan sepenuh hati saya dukung), sediakan dana untuk memulai bisnis.

Hebatnya, bukan saya yang membayarnya — penyewa sayalah yang membayarnya. Setiap bulan hipotek dilunasi semakin rendah, tetapi dananya berasal dari pendapatan sewa properti itu. Pada saat yang sama, nilai properti kemungkinan besar akan meningkat setiap bulannya untuk mengimbangi inflasi – meningkatkan kekayaan saya (dan dana kuliah Rosie) setiap bulannya.

Hebatnya lagi, saya membeli properti ini tanpa mengeluarkan uang dari kantong saya sendiri. Tentu saja, saya bisa saja memberikan uang muka yang besar, tetapi real estat jauh lebih menyenangkan bila Anda bisa membuat kesepakatan hanya dengan uang orang lain. Untuk pembelian khusus ini saya punya pemberi pinjaman swasta untuk membiayai seluruh pembelian dan rehabilitasi properti.

Setelah properti direnovasi sepenuhnya, saya akan membiayai kembali pinjaman tersebut menjadi hipotek suku bunga tetap jangka panjang dengan bank lokal. Saya menyebutnya dengan “Strategi BRRRR” (beli-rehabilitasi-sewa-refinance-repeat), strategi yang saya suka dan diskusikan lebih mendalam Buku tentang investasi properti sewa.

Terkait: 7 tips yang harus diketahui pengusaha sebelum berinvestasi di real estat

Empat langkah menuju sukses

Tentu saja, strategi ini tidak akan berhasil bagi sembarang orang yang membeli sebidang real estat. Sebaliknya, diperlukan beberapa langkah penting.

Pertama, saya harus menemukan properti yang tepat — mungkin langkah paling penting dalam proses ini. Jadi, saya menghabiskan banyak waktu untuk mencari potensi kesepakatan di pasar lokal saya. Properti ini berasal dari surat langsung yang saya kirimkan kepada pemiliknya beberapa bulan yang lalu. Saya menentukan tawaran maksimum yang diperbolehkan berdasarkan analisis menyeluruh terhadap properti dan melakukan negosiasi keras untuk mendapatkan kesepakatan yang saya perlukan. Dalam real estat, Anda menghasilkan uang saat membeli — jadi jangan meremehkan pentingnya melakukan analisis yang tepat terhadap setiap transaksi real estat.

Kedua, Saya harus merehabilitasi properti tersebut dan menjadikannya sebagai “bukti penyewa” sebanyak mungkin. Dengan kata lain, saya ingin memastikan properti terlihat menakjubkan (untuk menarik penyewa terbaik), namun saya juga ingin menggunakan bahan bangunan yang tahan lama — sehingga mengurangi biaya pemeliharaan selama beberapa dekade mendatang.

Ketiga, saya harus memastikan bahwa properti tersebut selalu diisi dan dipelihara. Meskipun saya dapat melakukannya sendiri, untuk proyek ini saya akan mempekerjakan seorang manajer properti untuk menangani tugas-tugas tersebut, untuk menjadikan investasi ini se-pasif mungkin. Karena saya membeli properti dengan harga yang tepat, properti tersebut sebenarnya akan menghasilkan lebih banyak pendapatan setiap bulannya dibandingkan yang diperlukan untuk menjalankan properti tersebut, sehingga menghasilkan arus kas positif, mungkin lebih dari $500 per bulan. Jadi, kuliah Rosie tidak hanya dibiayai – tetapi penghasilan pribadi saya juga meningkat secara signifikan.

Keempat, saya harus menjual atau membiayai kembali properti itu untuk membayar biaya kuliah Rosie. Benar sekali, saya bahkan tidak perlu menjual properti ini untuk membiayai kuliahnya. Sebagai contoh, mari kita asumsikan bahwa properti tersebut bernilai $275.000 pada tahun 2034, tahun dimana putri saya akan masuk perguruan tinggi. Kami dapat menjual properti tersebut dan membayar sekitar 10 persen biaya penjualan dan 20 persen lagi pajak, sehingga kami memiliki sekitar $200.000 untuk Rosie. ATAU saya bisa mendapatkan pinjaman baru (pembiayaan kembali) sebesar 70 persen dari nilai properti — mengambil uang tunai sebesar $200.000 untuk Rosie dan mempertahankan properti tersebut lebih lama.

Satu manfaat terakhir

Yang terakhir, strategi ini menarik karena saya tidak hanya akan membiayai pendidikan anak saya.

Kita semua mengenal anak-anak di perguruan tinggi yang orang tuanya membiayai semuanya, dan banyak dari mereka tidak pernah menganggap serius sekolah. Sebaliknya, begitu Rosie cukup dewasa untuk memahami apa yang terjadi, hal itu akan terjadi dia Properti. Dia akan membantu mengelola setiap aspeknya sehingga saya bisa melatihnya dalam seni dan ilmu investasi real estat. Dia akan lulus SMA dengan keterampilan keuangan yang lebih banyak dibandingkan siapa pun di kelasnya, sambil menghindari beban hutang kuliah yang menimpa sebagian besar siswa, berkat satu investasi real estat yang strategis.

Terkait: 4 tip sederhana untuk menemukan penawaran real estat yang menakjubkan

Anda tahu, investasi real estat sangat mirip dengan mengasuh anak: banyak cegukan, kekacauan, pertanyaan tanpa akhir, dan bahkan mungkin beberapa malam tanpa tidur. Dibutuhkan kerja keras, kecerdasan, perencanaan dan kesabaran. Namun pada akhirnya, keindahan dari apa yang Anda ciptakan mengalahkan drama — setiap saat.