Di sektor pertanian, investor melihat potensi besar

Braden Janowski tidak pernah menanam benih atau menghasilkan panen. Dia bahkan tidak memiliki baju terusan.

Namun ketika ladang jagung Michigan seluas 430 hektar dilelang musim panas lalu, Janowski, seorang eksekutif perangkat lunak berusia 33 tahun yang kurang ajar, lah yang memenangkan tawaran tersebut. Jumlahnya sangat tinggi – $4 juta, 25 persen di atas nilai tertinggi berikutnya – sehingga beberapa petani berdiri, menggelengkan kepala, dan berjalan keluar. Dan Janowski berpendapat dia mendapatkan tanah itu dengan harga murah.

“Saat itu harga jagung sekitar $4,” katanya dari kantornya di Tulsa, Oklahoma, sambil melirik harga per gantang di komputernya. Jagung naik hampir $8 pada bulan Juni dan sekarang diperdagangkan pada harga sekitar $7.

Generasi baru petani yang terhormat sedang mengguncang jantung Amerika. Investor kaya yang tidak punya ikatan dengan pertanian, tidak punya masalah, cukup percaya diri untuk bertaruh besar pada sebidang tanah – dan yakin ini adalah investasi yang cerdas karena makanan di seluruh dunia akan semakin mahal.

Mereka membeli ladang gandum di Kansas, deretan jagung Iowa, dan berhektar-hektar kedelai di Indiana. Dan meskipun para petani masih mengisi sebagian besar kursi di pelelangan, jumlah dan variasi pendatang baru semakin bertambah—seorang eksekutif komputer di Seattle, seorang pengacara di Kansas City, seorang eksekutif penerbitan dari Chicago, dan seorang manajer keuangan di Boston.

Nilai lahan pertanian Iowa meningkat hampir dua kali lipat dalam enam tahun. Di Nebraska dan Kansas, angkanya meningkat lebih dari 50 persen. Harga naik begitu cepat sehingga regulator mulai memberikan peringatan, dan para petani mulai menyatakan keprihatinannya.

“Saya tidak pernah mengira harga akan setinggi ini,” kata Robert Huber, 73, yang baru saja menjual lahan jagung dan kedelai seluas 500 hektar di Carmel, Ind., dengan harga $3,8 juta, atau $7,600 per hektar, tiga kali lipat dari harga yang ia bayarkan satu dekade lalu. “Dengan harga yang kami dapatkan, akan memakan waktu lama baginya untuk melunasinya – dan itu akan terjadi jika harga hasil panen tetap tinggi.”

Pembeli mengatakan kenaikan nilai pertanian mencerminkan fundamental. Harga hasil panen meningkat karena permintaan pangan di seluruh dunia meningkat sementara pasokan lahan subur menyusut.

Pada saat yang sama, para petani mengalihkan lebih banyak lahan mereka ke tanaman yang harganya naik paling cepat, yang dapat menurunkan harga tersebut – dan membawa serta nilai pertanian mereka. Ketika pemerintah melaporkan pada tanggal 30 Juni bahwa para petani telah menanam tanaman jagung terbesar kedua dalam 70 tahun, harga jagung turun 8 persen dalam dua hari.

Dan bahkan jika harga hasil panen bertahan, nilai tanah bisa turun jika faktor utama lainnya hilang: suku bunga rendah.

Ketika Federal Reserve memangkas suku bunga acuannya ke rekor terendah pada bulan Desember 2008, imbal hasil CD dan dana pasar uang serta investasi konservatif lainnya juga turun. Para investor tidak senang dengan pendapatan yang lebih sedikit, namun mereka terlalu takut terhadap perekonomian sehingga tidak bisa berbuat banyak terhadap hal tersebut.

Ketika mereka semakin percaya diri – dan semakin frustrasi dengan imbal hasil yang buruk – mereka mengalihkan uangnya ke aset yang lebih berisiko seperti saham dan obligasi korporasi. Bagi banyak pakar Wall Street, pencarian alternatif ini juga menjelaskan peningkatan pesat dalam emas, seni, minyak, dan pertanian.

Mereka yang menyukai pertanian mengatakan bahwa, tidak seperti tiga pilihan pertama, Anda dapat mengumpulkan pendapatan saat Anda memilikinya. Anda dapat menjual apa yang Anda tanam di pertanian atau menyerahkan ladangnya kepada petani dan mengumpulkan uang sewa.

Di Iowa, investor mengantongi sewa tahunan sebesar 4 persen dari harga tanah. Ini adalah tingkat terendah dalam 60 tahun terakhir, namun hampir 2,5 poin persentase lebih tinggi dari rata-rata imbal hasil CD lima tahun di bank. Keunggulan itu bisa hilang dengan cepat. Jika The Fed mulai menaikkan suku bunga, lahan pertanian tidak akan terlihat menarik.

Namun, untuk saat ini, investor belum bisa mencukupi kebutuhan tersebut.

Pada lelang baru-baru ini seluas 156 hektar di Iowa, sekitar 50 petani yang hadir menunda penawaran mereka untuk menghormati petani lokal tercinta yang telah menyewa tanah tersebut selama dua dekade dan ingin memilikinya. Namun tawaran terakhirnya sebesar $1,1 juta dikalahkan oleh seorang eksekutif asuransi di California. Di Iowa, 25 persen pembelinya adalah investor, dua kali lipat dibandingkan rasio 20 tahun lalu.

“Mereka marah, tapi apa yang akan mereka lakukan?” kata Jeffrey Obrecht dari Farmers National, perusahaan pialang yang mengadakan lelang. Ia mengatakan kepada para petani untuk tidak khawatir karena dalam beberapa tahun beberapa investor baru akan menemukan cara baru untuk menghasilkan uang dan mulai menjual tanah mereka.

Bahaya lain mengintai investor. Di Iowa, harga jagung tinggi, sebagian karena jagung digunakan untuk membuat etanol, bahan bakar tambahan yang disubsidi oleh pemerintah federal. Departemen Pertanian AS memperkirakan 40 persen hasil panen jagung negaranya akan disalurkan ke pabrik-pabrik yang memproduksinya tahun ini. Namun karena Washington mengalami defisit yang sangat besar, tidak ada yang bisa menebak berapa lama subsidi ini akan bertahan.

Seperti halnya saham, nilai pertanian di Amerika dapat berubah secara drastis seiring dengan perekonomian. Meski pemulihan masih rapuh, harga produk pertanian kini mendekati rekor tertinggi, membatasi lonjakan harga tahunan tercepat dalam 40 tahun dalam satu dekade terakhir. Di Iowa, harga pertanian naik 160 persen dalam satu dekade dibandingkan tahun lalu menjadi rata-rata $5.064 per hektar, menurut Iowa State University.

Kekhawatiran bahwa harga pertanian akan meningkat cukup serius sehingga Federal Deposit Insurance Corp. mengadakan konferensi untuk pemberi pinjaman pertanian pada bulan Maret yang bertajuk “Jangan Mempertaruhkan Pertanian”. Thomas Hoenig, kepala Federal Reserve Bank di Kansas City, mengawasi puluhan kegagalan bank ketika ledakan sektor pertanian terjadi 30 tahun lalu. Saat ini, ia menyatakan bahwa harga mungkin berada dalam “gelembung yang tidak berkelanjutan”.

Pedagang obligasi veteran Perry Vieth berpendapat tidak demikian. Vieth, mantan kepala investasi pendapatan tetap untuk PanAgora Asset Management di Boston, mulai membeli lahan pertanian dengan uangnya sendiri lima tahun lalu, ketika pembeli yang tidak memiliki pengalaman bertani jarang ditemukan.

“Pertanian sedang mengantuk,” katanya. “Orang-orang menatapku seperti, ‘Apa yang kamu lakukan?’

Sekarang dia membeli untuk 71 investor kaya. Ceres Partners, dana investasi swasta miliknya yang berusia 3½ tahun, memiliki 65 lahan pertanian, hampir setengahnya dibeli sejak November. Dia mengatakan dia biasanya mengembalikan 15 persen per tahun kepada investornya.

Meskipun Vieth mengatakan bahwa harga telah naik terlalu tinggi di beberapa tempat – misalnya dia tidak akan membeli di Iowa – dia mengatakan harga pertanian di tempat lain akan naik karena para pengelola uang besar mulai melihat dan membelinya hanya sebagai aset yang dapat diperdagangkan seperti saham atau obligasi.

“Saat Goldman Sachs muncul di lelang, saya akan tahu inilah waktunya untuk keluar,” katanya.

Janowski, eksekutif perangkat lunak Tulsa, merasa optimis karena alasan lain. Sebagai seorang pengusaha serial, ia telah membangun empat perusahaan, termasuk pengembang perangkat lunak yang ia jual seharga $45 juta tiga tahun lalu.

Namun, dengarkan dia berbicara, dan Anda akan mengira dia adalah seorang ekonom. Dia akan menjelaskan kepada Anda bagaimana inflasi bisa menjadi tidak terkendali, dan bagaimana lahan pertanian lebih mungkin mengimbangi inflasi dibandingkan aset lainnya. Janowski menjual seluruh sahamnya pada bulan April.

Dia berencana untuk memindahkan sebagian besar uangnya ke pertanian dan jelas telah menyelesaikan pekerjaan rumahnya. Dalam lima tahun terakhir, ia telah terbang ke lebih dari selusin peternakan untuk dijual, sering kali didampingi oleh seorang ahli agronomi. Sebelum menawar lahan pertanian di Michigan musim panas lalu, dia mengunjungi lima kali untuk mengunjungi properti tersebut, yang mencakup rumah dan tanah untuk pengembangan komersial serta ladang subur.

Hari lelang, yang menarik lebih dari 100 penawar ke Century Center di South Bend, Ind. bergerak, dia tidak menyia-nyiakan peluang apa pun. Janowski tiba dua setengah jam lebih awal untuk mendapatkan tempat duduk di dekat pintu masuk sehingga dia bisa menyaksikan pesaingnya masuk.

Kemudian dia berhenti sejenak ketika juru lelang membagi tanah pertanian itu menjadi petak-petak bernomor 1 sampai 40 dan mulai menerima tawaran untuk masing-masing petak tersebut. Setelah 30 menit, Janowski memecah keheningannya dengan tawaran untuk membeli semuanya: “Satu banding 40…$4 juta.” Untuk bagian yang bisa ditanami, dia memperkirakan dia membayar sekitar $6.000 per hektar.

“Saya mungkin berada di ambang pekerjaan gila,” katanya. “Tetapi seiring berjalannya waktu, aku menjadi semakin tidak rewel.”