Laporan Departemen Keuangan menguraikan jalan bagi Fannie, Freddie

WASHINGTON – Pemerintahan Obama pada hari Jumat menetapkan tiga opsi besar untuk mengurangi peran pemerintah di pasar hipotek. Ketiganya hampir pasti akan menyebabkan suku bunga dan biaya yang lebih tinggi bagi peminjam.

Pemerintah mengatakan dalam sebuah laporan bahwa pemerintah harus secara perlahan menarik dukungannya terhadap pasar hipotek selama lima tahun atau lebih. Laporan tersebut menguraikan jalan untuk melepaskan raksasa hipotek bermasalah Fannie Mae dan Freddie Mac.

Namun alih-alih membuat satu rekomendasi, pemerintah memberikan tiga skenario kepada Kongres dan membiarkan anggota parlemen menentukan kebijakan akhir.

Pilihannya adalah:

– Tidak ada peran pemerintah, kecuali lembaga yang ada seperti Administrasi Perumahan Federal.

— Jaminan pemerintah atas hipotek swasta hanya diaktifkan ketika pasar sedang dalam kesulitan.

— Asuransi pemerintah untuk sejumlah investasi hipotek yang telah dijamin oleh perusahaan asuransi swasta. Jaminan negara hanya akan berlaku jika perusahaan swasta tersebut tidak mampu membayar.

Sektor swasta akan mengambil peran yang lebih besar dalam pembiayaan perumahan berdasarkan semua opsi yang ada. Pemerintah saat ini memiliki atau menjamin lebih dari 90 persen hipotek baru.

“Dalam skenario mana pun, harus ada lebih banyak modal swasta dalam sistem perumahan,” kata Michael Barr, yang baru-baru ini meninggalkan posisinya sebagai asisten menteri keuangan untuk kembali mengajar di Michigan University Law School. “Ini berarti lebih banyak tekanan pada suku bunga.”

Dana talangan Fannie dan Freddie merugikan pembayar pajak hampir $150 miliar. Partai Republik telah menyerukan agar Fannie dan Freddie dibubarkan, sebagian besar menyalahkan keduanya karena membawa negara tersebut ke dalam krisis keuangan tahun 2008.

Namun semakin besar kesadaran bahwa tindakan drastis akan mengacaukan sistem pembiayaan perumahan dan mengancam perekonomian yang lebih luas.

Laporan ini muncul setelah perdebatan bertahun-tahun mengenai bagaimana mengakhiri peran pemerintah dalam sektor perumahan. Opsi-opsi tersebut juga dibahas selama bertahun-tahun.

Dengan menyerahkan keputusan tersebut kepada Kongres, pemerintah menghindari salah satu pertanyaan paling kompleks dan eksplosif secara politis yang dihadapi sistem keuangan. Salah satu dari tiga opsi tersebut hampir pasti akan menyebabkan kenaikan suku bunga hipotek.

Menteri Keuangan Timothy Geithner mengatakan pemerintahan Obama harus tunduk pada keputusan akhir Kongres untuk menghindari “monopoli gagasan”. Dia mengatakan industri perumahan masih membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk pulih dan perlu waktu lima hingga tujuh tahun untuk memisahkan Fannie dan Freddie.

“Kita akan berkendara ke arah Barat tanpa mengetahui ke mana kita akan pergi,” kata Geithner. “Di sekitar Salt Lake City kita harus membuat pilihan.”

Penarikan yang hampir menyeluruh oleh pemerintah kemungkinan akan mengakhiri hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun yang populer atau setidaknya membuatnya lebih mahal. Bank akan lebih memilih hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dan akan berfluktuasi mengikuti pasar.

Namun, ketiga opsi tersebut tetap mendapat dukungan pemerintah pada tingkat tertentu, baik melalui jaminan atau melalui lembaga yang ada, seperti Administrasi Perumahan Federal.

Pejabat pemerintah mengatakan usulan tersebut akan mengakhiri model hibrida perusahaan publik-swasta yang menyebabkan masyarakat terbebani miliaran dolar ketika Fannie dan Freddie gagal.

Sistem pembiayaan perumahan harus menjamin akses terhadap perumahan yang terjangkau bagi warga Amerika yang mampu, kata mereka. Untuk mencapai tujuan tersebut, rencana apa pun akan meningkatkan dukungan terhadap perumahan sewa, menambah langkah-langkah keamanan bagi masyarakat di daerah pedesaan dan daerah yang kurang terlayani, dan mempertahankan pinjaman FHA bagi peminjam berpenghasilan rendah dan menengah.

Laporan tersebut, yang dikeluarkan bersama oleh Departemen Keuangan dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, menyarankan beberapa langkah jangka pendek yang secara efektif akan meningkatkan biaya pengambilan hipotek yang didukung pemerintah. Pilihan pembiayaan lainnya akan menjadi lebih kompetitif dan menarik dana swasta kembali ke pasar.

Itu termasuk mengurangi ukuran maksimum hipotek yang dibeli Fannie dan Freddie lebih dari $100.000 menjadi $625.000 pada bulan Oktober. Perusahaan akan mewajibkan uang muka 10 persen untuk seluruh pinjaman. Dan biaya jaminan negara akan meningkat.

Geithner mengatakan rencana untuk memisahkan Fannie dan Freddie akan dilakukan dengan sangat hati-hati dan berjanji bahwa perusahaan-perusahaan tersebut akan memiliki uang tunai yang mereka perlukan untuk memenuhi kewajiban mereka saat ini.

“Kami pikir ada konsensus yang sangat luas di Hill dan di pasar swasta yang lebih luas bahwa perlu ada transisi ke peran pemerintah yang lebih kecil,” katanya.

Rencana tersebut memerlukan perubahan selain dukungan besar-besaran pemerintah terhadap pembiayaan hipotek. Misalnya, disebutkan bahwa harus ada standar nasional bagi perusahaan yang memungut pembayaran bulanan peminjam. Perusahaan-perusahaan tersebut, yang dikenal sebagai penyedia hipotek, mengakui tahun lalu bahwa mereka menyita peminjam tanpa mengajukan dokumen hukum yang diperlukan.