Tingginya harga rumah di Selandia Baru menimbulkan kekhawatiran

WELLINGTON, Selandia Baru – Meningkatnya harga rumah sering kali dianggap sebagai tanda kesehatan dan kekuatan ekonomi suatu negara. Namun di Selandia Baru, terdapat kekhawatiran yang semakin besar bahwa harga-harga telah meningkat begitu tinggi sehingga justru menjadi jangkar perekonomian, menyedot sumber daya dari mereka yang mampu membeli rumah dan mendorong mereka yang tidak mampu untuk mempertimbangkan pindah ke luar negeri.

Sementara sebagian besar negara di dunia masih terperosok dalam kemerosotan perumahan, harga rumah rata-rata di negara Pasifik Selatan itu naik hingga mencapai puncaknya sebesar 372.000 dolar Selandia Baru ($303.000) pada bulan Juni. Angka tersebut 6 persen di atas angka puncak yang dicapai sebelum krisis keuangan global dan lebih dari dua kali lipat angka satu dekade lalu, menurut Real Estate Institute of New Zealand.

Harga rata-rata adalah sekitar lima kali lipat pendapatan rumah tangga rata-rata, jauh di atas kelipatan tiga dalam sejarah. Di kota terbesar Auckland, yang menggerakkan pasar, harga rumah mencapai rata-rata $500,000 dolar Selandia Baru ($407,500). Sementara itu, upah tahunan rata-rata berada di angka $53.000 dolar Selandia Baru ($43.000).

Harga rumah yang tinggi merupakan anomali bagi negara maju berpenduduk 4,4 juta jiwa, selain Auckland, jumlah penduduknya sedikit dan rumah yang tersedia sering kali tidak memiliki insulasi atau pemanas sentral yang memadai. Salah satu penjelasannya terletak pada tradisi – memiliki rumah yang memiliki lahan memiliki signifikansi sosial dan ekonomi yang sangat besar di Selandia Baru dan telah lama menjadi investasi pilihan bagi kelas menengah, yang menghindari saham dan aset keuangan lainnya. Namun tingginya harga rumah memaksa lebih banyak orang untuk menyewa – tingkat kepemilikan rumah telah menurun dari 75 persen pada awal tahun 1990an menjadi 65 persen saat ini.

Majalah The Economist bulan ini menilai harga rumah di Selandia Baru sebesar 66 persen dinilai terlalu tinggi dibandingkan harga sewa, peringkat kedua setelah Kanada dalam 21 pasar yang diukur. Sebagai perbandingan, majalah tersebut menyimpulkan bahwa rumah di Tiongkok dinilai terlalu tinggi sebesar 7 persen dibandingkan harga sewanya, rumah di Amerika Serikat dinilai terlalu rendah sebesar 15 persen, dan rumah di Jepang dinilai terlalu rendah sebesar 37 persen. Dengan menggunakan pendapatan sebagai ukuran, majalah tersebut menyimpulkan bahwa rumah di Selandia Baru dinilai terlalu tinggi sebesar 22 persen.

Bank of New Zealand mencapai kesimpulan serupa, menemukan bahwa rumah dinilai terlalu tinggi sebesar 25 persen dibandingkan dengan tren jangka panjang.

Suku bunga yang sangat rendah membantu mendorong hipotek yang semakin besar, uang yang akhirnya datang dari luar negeri. Tingkat utang rumah tangga Selandia Baru tergolong tinggi menurut standar internasional dan merupakan sebagian besar alasan dua lembaga kredit besar menurunkan peringkat kredit negara negara tersebut pada tahun lalu.

Namun, dalam beberapa hal, harga rumah mencerminkan kesehatan perekonomian negara tersebut. Permintaan ekspor pertanian Selandia Baru tetap kuat meskipun terjadi krisis global. Pengangguran, utang pemerintah, dan penyitaan di negara ini tetap rendah dibandingkan dengan sebagian besar negara maju lainnya. Banyak pengamat mengatakan bahwa dalam jangka pendek, setidaknya, keruntuhan perumahan tidak mungkin terjadi dan harga-harga masih mungkin naik, terutama di Auckland, dimana permintaan masih tinggi.

Situasi ini belum cukup mengkhawatirkan pemerintah atau Reserve Bank untuk melakukan intervensi, tidak seperti di Kanada, di mana pemerintah baru-baru ini mencoba untuk mendinginkan pasar perumahan dengan menerapkan pembatasan pada hipotek.

Namun, banyak yang khawatir akan terjadi kerugian.

Komentator ekonomi Bernard Hickey mengatakan keluarga muda yang ingin membeli rumah menunda keputusan seperti memiliki anak, sementara mereka yang baru saja membeli rumah telah membebani diri mereka dengan begitu banyak hutang hipotek sehingga mereka kurang bersedia mengambil risiko kewirausahaan, seperti memulai bisnis. Ia mengatakan hal ini lagi-lagi menghambat produktivitas dan dinamisme negara.

“Karena suku bunga rendah dan harga rumah tidak turun, masyarakat merasa dibenarkan untuk meminjam lebih dari kemampuan mereka,” kata Hickey.

Mobilitas penyewa yang lebih besar juga dapat berkontribusi pada tingginya eksodus warga Selandia Baru ke Australia, dimana upah lebih tinggi dan peluang karir lebih banyak, meskipun biaya perumahan di sana juga mahal. Angka yang dirilis bulan ini oleh badan pemerintah Statistik Selandia Baru menunjukkan lebih dari 1.000 warga Selandia Baru bermigrasi ke Australia setiap minggunya. Bahkan setelah memperhitungkan warga Australia yang pindah ke Selandia Baru, kerugian bersih tetap lebih dari 100 orang setiap hari. Meskipun kerugian ini dikompensasi oleh para imigran, antara lain, dari Tiongkok, India, dan Inggris, Hickey berpendapat bahwa Selandia Baru kehilangan pengetahuan intelektual dan sosial yang tidak dapat tergantikan.

Murray Sherwin, ketua Komisi Produktivitas yang didanai negara dan menulis laporan komprehensif mengenai keterjangkauan perumahan tahun ini, mengatakan ada banyak aspek negatif dari tingginya harga rumah.

“Berdasarkan pendapatan tertentu, hal ini berarti masyarakat kurang mendapat tempat tinggal yang layak,” katanya. “Mereka mempunyai kualitas perumahan yang lebih rendah, dan mereka mungkin tidak memiliki kepemilikan rumah. Hal ini mempengaruhi kohesi sosial. Dan ada masalah antargenerasi. Telah terjadi transfer kekayaan dalam jumlah besar kepada mereka yang berada di pasar sebelumnya.”

Laporan komisi tersebut mengidentifikasi sejumlah masalah pasokan yang mendorong kenaikan harga rumah. Mereka menemukan bahwa pembatasan lokal menghambat pasokan lahan dan memaksa biaya pembangunan meningkat. Laporan tersebut juga menemukan bahwa para pembangun di Selandia Baru tidak membangun perumahan murah berskala besar dan malah fokus pada rumah adat untuk orang kaya. Salah satu masalahnya adalah kecilnya ukuran pasar, yang berarti pembangun tidak bisa mendapatkan skala ekonomi yang sama seperti di negara-negara besar.

Craig Ebert, ekonom senior di Bank of New Zealand, mengatakan ada masalah yang lebih mendasar: suku bunga terlalu rendah.

“Kami menjadi sangat bergantung pada suku bunga rendah,” katanya. “Masalah inilah yang membuat dunia berada dalam kesulitan ini.”

Seperti banyak negara lain, Selandia Baru memangkas suku bunga setelah krisis global, menjaga suku bunga tetap rendah untuk mendorong pertumbuhan. Namun setiap kenaikan suku bunga akan langsung berdampak pada ribuan pemilik rumah. Itu karena sebagian besar hipotek di sini memiliki suku bunga yang berubah sesuai pasar, atau ditetapkan untuk maksimal dua tahun. Hal ini berbeda dengan di AS dimana pemilik rumah dapat menikmati tingkat suku bunga tetap untuk jangka waktu 30 tahun penuh hipotek mereka.

Bahkan Alistair Helm, yang menjalankan www.realestate.co.nz yang didanai oleh industri, mengakui bahwa perumahan menyumbang jumlah investasi yang tidak proporsional di Selandia Baru. Ia mengatakan masyarakat sangat waspada terhadap pasar saham negara tersebut, yang menurutnya kurang mendalam dan telah banyak mengalami kerugian di masa lalu karena volatilitasnya.

“Anda tidak dapat membantu sifat manusia,” katanya.

Meski begitu, ia yakin bahwa pasar domestik akan tetap pada level saat ini dan memberikan keuntungan yang stabil.

“Orang-orang membicarakannya sebagai hal yang terlalu dilebih-lebihkan,” katanya. “Tetapi itu hanya dinilai terlalu tinggi ketika harga yang Anda harapkan tidak sesuai dengan apa yang akan dibayar seseorang.”

___

Ikuti Nick Perry di Twitter di http://twitter.com/nickgbperry